A crise e o mercado imobiliário: onde estão as oportunidades e os riscos

A crise e o mercado imobiliário: onde estão as oportunidades e os riscos

Marcelo Hannud, consultor imobiliário da XP, explica as razões da maior resiliência dos FIIs e as chances de termos um novo patamar de preços no mercado

SÃO PAULO – Até os fundos imobiliários estão caindo na Bolsa, com a enxurrada de informações sobre a pandemia de coronavírus no mundo e no Brasil. Embora mais resilientes que as ações, os FIIs também sofrem com a instabilidade dos mercados. Estaremos diante de uma mudança estrutural do mercado?

Na visão de Marcelo Hannud, consultor imobiliário da XP Investimentos e apresentador do podcast Banco Imobiliário, não. Nesta entrevista realizada no dia 24 de março, procura ajudar os leitores a se planejar e investir melhor apesar da volatilidade dos mercados, ele explica por que considera que vivemos uma situação atípica e temporária.

Quais as expectativas dos empresários do setor imobiliário neste momento?

Hannud diz que a preocupação entre os empresários do setor é muito grande, especialmente porque o mercado imobiliário estava exatamente em um momento de retomada, após muitos anos de resultados negativos.

“No segmento residencial os estoques estavam caindo e novos lançamentos aconteciam. O clima era positivo também nos segmentos de shopping centers, hotéis, prédios corporativos, galpões logísticos”, diz.

Em poucas semanas, a sensação passou a ser a de uma guerra. Na sua avaliação, as áreas que mais inspiram cuidados no momento são as que dependem do varejo, do fluxo físico de pessoas, como é o caso dos centros de comércio, hotéis e restaurantes. “Há uma preocupação em tentar compor equações, parte delas arcadas pelos próprios empresários, parte pelos governos. Mas não há definições”, diz o especialista.

Segundo Hannud, o que se percebe atualmente são os segmentos se agrupando em torno das associações, em busca de alternativas. “É preciso conseguir pulmão para sobreviver a esse período de restrição quase que absoluta de fluxo de pessoas nos centros comerciais de qualquer natureza. Existe uma sensação de que não podemos perder a oportunidade que vínhamos tendo.”

Haverá uma reavaliação dos preços dos ativos inseridos nos fundos imobiliários?

A expectativa de Hannud é de que fundos de hotéis e shopping centers apresentem uma lacuna de rendimentos, em meio a uma nova curva de ajustes. O tamanho da lacuna, no entanto, dependerá do período de extensão do problema.

“Superado o problema, imagino que retomaremos os níveis anteriores, e talvez até com mais força”, diz. Isso porque já houve, por exemplo, reduções na taxa básica de juros, o que usualmente beneficia os fundos imobiliários. Além disso, a liquidez global continuará existindo em algum grau.

“Teremos condições no planeta para que a economia mundial volte a crescer com força. Haverá ajuste, mas será por um período”, afirma o especialista, para quem as cotações dos fundos na bolsa de valores atualmente não refletem o valor real dos imóveis. Não é uma questão pontual, segundo Hannud, que vai alterar estruturalmente o funcionamento dos mercados.

Que setores são os mais defensivos entre os fundos imobiliários neste momento?

O que tende a sofrer menos, na visão de Hannud, é o setor logístico. “Podem haver algumas oscilações na ocupação vertical dos galpões, mas, na horizontal, eles estão sempre preenchidos. Todo o consumo passa por eles, agora ainda mais, por conta do aumento das compras pela internet”, avalia.

Por isso, é um setor considerado mais resiliente e seguro para momento de crise. Já a resiliência dos fundos de recebíveis depende dos lastros dos papéis – que, de maneira geral, Hannud considera sólidos. Pode haver alguma lacuna de rendimentos em recebíveis específicos, com a inadimplência dos devedores, mas nada que passe disso.

Fundos que investem em um único ativo imobiliário (monoativo) tendem a sofrer mais?

Fundos imobiliários do tipo monoativo, na visão de Hannud, não são um bom negócio em momento algum, exatamente porque concentram o risco em um único ativo. “Mesmo que seja um bom ativo, se ele é ocupado por uma multinacional que resolve mudar de endereço, o único imóvel do fundo fica desocupado”, explica.

O especialista orienta os investidores a não apostarem em nada que não tenha bastante liquidez, com um fluxo diário de compras e vendas. “Não concentre seu risco, tenha fundos com grande variedade de ativos. ”

Dadas as quedas recentes, já é hora de investir em imóveis?

Hannud diz que, se a análise do imóvel indica que se trata de um bom ativo – em termos de localização, liquidez, qualidade construtiva, entre outros aspectos –, momentaneamente depreciado, provavelmente é uma boa oportunidade de adquiri-lo. “Os bons momentos vão voltar, e rápido. Se faz sentido para você, é hora de comprar”, diz.

Haverá retração nos lançamentos?

Provavelmente sim, diz Hannud, já que pelo menos nos próximos 30 ou 60 dias ninguém deve ver estandes de campanhas de vendas por aí – e a venda de imóveis pela internet não acontece com tanta frequência. “A venda de um imóvel envolve muito a pessoa ir ao local, ver o apartamento decorado, estudar a planta. Por isso, os lançamentos devem ter uma retração momentânea”, explica.

Já as obras em andamento, não devem sofrer grande impacto. As incorporadores, segundo Hannud, estão dispensando pessoas de grupos de risco das obras. “Acho prudente nos dois sentidos: não expõe os grupos de risco à doença, e não para de trabalhar. ”

Crédito pode secar no mercado?

O mais provável, segundo Hannud, é que falte renda, e não crédito. “Se no momento em que estava fazendo o cadastro para comprar um imóvel o sujeito perde o emprego ou as construtoras deixam tudo em standby, haverá um menor acesso ao crédito – mas por uma contingência, e não por política restritiva de crédito”.

Como ficam os IPOs dos novos fundos que se preparavam para entrar no mercado?

Todas as operações estão sendo postergadas pelas dificuldades de fazer um roadshow e de levantar dinheiro no atual momento de incerteza, diz Hannud. Ainda assim, há boas notícias nesse front.

“Na quinta-feira passada, um fundo que vai adquirir prédios comerciais encerrou uma captação de R$ 500 milhões e, nessa semana, fez a sua primeira escritura”, conta o especialista. Para ele, é um bom sinal. “Mostra que o capital ainda está disponível, principalmente após a nova queda da taxa Selic.”

Que tipos de ativos têm chances de se recuperar primeiro?

“Estávamos em uma curva ascendente e, de repente, tivemos um abismo agudo. Os ativos que sofreram essa quebra abrupta, que estão sendo mais depreciados, são os que devem se recuperar mais rapidamente”, diz Hannud. Isso porque eles sofreram uma descontinuidade do dia para noite, e devem passar pelo efeito inverso mais à frente. Caso dos hotéis, por exemplo.

Faz sentido fazer aportes mensais em fundos imobiliários?

Se o investidor não estiver usando sua reserva de emergência para isso, faz sentido, sim. Pode-se aproveitar o momento de queda das cotações para rebalancear a carteira, mantendo a mesma exposição que se tinha antes em FIIs. “Mas não é preciso agregar mais nesse momento”, diz Hahhud.

Podem haver mudanças no Minha Casa Minha Vida? Quais os impactos nas construtoras?

Na visão de Hannud, o público usuário do Minha Casa Minha Vida precisa ser observado com atenção pelos governos e não pode ficar desamparado. “É um programa de governo e, com ele, é preciso ter preocupação especial, para que o mutuário fique adimplente com o financiamento”, diz. Da mesma forma, as construtoras devem ter um tratamento assim, para que o programa em si não se desequilibre.

Por que os fundos imobiliários parecem mais resilientes que as ações?

Hannud explica que o que orienta os rendimentos de um FII é diferente da sistemática de uma açaõ. “No FII, o que interessa é o fluxo de recebíveis de contratos de longo prazo, o que gera uma previsibilidade maior”, diz.

É como comparar um galpão alugado para uma rede de varejo por 15 anos com a oscilação de movimento de passageiros de uma empresa aérea – que é muito maior. Embora tanto as ações da companhia aérea quanto as cotas do fundo que detém o galpão estejam sofrendo no momento, o contrato de aluguel possivelmente não será abalado.

“Continuará sendo pago e o investidor, recebendo seus dividendos”, diz Hannud. Além disso, um fundo imobiliário possui ativos reais e físicos, que permanecerão existindo apesar das intercorrências momentâneas.

Mas podem haver ajustes nos rendimentos, com eventuais renegociações de contrato?

Sem dúvida, segundo Hannud, haverá um momento de ajuste dos rendimentos, dada a diminuição do fluxo de pessoas consumindo, que naturalmente causou uma interrupção dos ciclos econômico, financeiro e monetário. “Mas será pontual”, afirma.

Quanto tempo um fundo imobiliário pode permanecer sem distribuir dividendos?

Segundo Hannud, pela legislação, um fundo imobiliário pode deixar de distribuir rendimentos por no máximo seis meses. “Pode ainda haver algum regramento específico no regulamento do fundo a esse respeito, mas dentro do que prevê a lei, que obriga os FIIs a distribuir 95% da renda que obtém.”

Fonte: Infomoney

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