Crise do coronavírus vai colocar lei dos distratos à prova

Crise do coronavírus vai colocar lei dos distratos à prova

A CRISE GERADA PELO NOVO CORONAVÍRUS DEVE SER O GATILHO PARA UMA NOVA LEVA DE PEDIDOS DE DISTRATO, ISTO É, DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL NA PLANTA

A crise gerada pelo novo coronavírus deve ser o gatilho para uma nova leva de pedidos de distrato, isto é, desistência do contrato de compra e venda de um imóvel na planta, vista pela última vez durante a recessão. A diferença é que agora, pela primeira vez, a Lei dos Distratos (nº 13.786), sancionada em dezembro de 2018, será posta em teste. Ela é a régua para que a Justiça decida quem tem razão na hora de desfazer um contrato, mas pode haver algumas resistências nos tribunais para sua aplicação.

A lei foi editada com o intuito de oferecer maior segurança jurídica às incorporações imobiliárias, ao estabelecer porcentuais de retenção e devolução quando o contrato for encerrado, seja por inadimplência do comprador ou por descumprimento de obrigações pelos incorporadores. A questão é que ela é controversa entre juízes e desembargadores. Uma parte deles considera que o texto engessa as discussões, enquanto o melhor seria fazer a análise caso a caso.

“Para alguns, ela não protege o consumidor e trata igualmente as partes desiguais”, diz o advogado Theo Keiserman de Abreu, sócio do Campos Mello Advogados. O tema foi alvo de preocupação de representantes do setor imobiliário em uma videoconferência promovida nesta semana pela banca.

O sócio do escritório VBD Advogados e conselheiro jurídico do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), Olivar Vitale, conta que as construtoras já estão relatando interrupções no fluxo de pagamentos dos consumidores. “Quando o cliente está disposto a negociar, é a melhor situação. Ninguém quer retomar o imóvel. O problema é quando simplesmente deixam de pagar”, afirma.

Vitale observa que a existência de um “fato superveniente”, como a crise provocada pela pandemia, dá margem para a revisão dos contratos, como alteração no fluxo de pagamentos a pedido de consumidores que comprovarem a perda da renda. Mas a lei não permite o distrato livre e sem multa. “Infelizmente, nós sabemos que haverá adquirentes procurando a justiça para rescindir. E do lado das construtoras, a defesa será difícil, pois o judiciário é paternalista e pode acabar aceitando os argumentos dos consumidores”, prevê.

A advogada Ana Beatriz Barbosa, sócia do escritório Perez&Barros, explica que a Lei 13.786/18 estabeleceu parâmetros para a resolução dos contratos celebrados a partir de dezembro de 2018. O texto dividiu as incorporações que estavam sujeitas ao patrimônio de afetação – regime em que o dinheiro de uma obra não se mistura ao de outras tocadas pela mesma incorporadora – das demais. No primeiro caso pode ser estabelecida multa de até 50% no distrato, enquanto no restante o teto da multa é de 25% do valor pago pelo imóvel.

“Claro que deverá haver uma benevolência dos juízes em interpretar isso. É bem possível que se dê maior prazo pra incorporadores terminarem as obras, desde que se prove que o atraso se deu pela pandemia e não por culpa da incorporadora”, exemplifica. A recomendação é que as incorporadoras documentem tudo, numa espécie de diário de obra. O mesmo vale para o comprador que for prejudicado pela pandemia e tiver que provar isso para se livrar das prestações.

Na visão do juiz da 1ª Vara de Recuperações e falências do Tribunal de Justiça de São Paulo, João de Oliveira Rodrigues Filho, não há possibilidade na lei do distrato de o consumidor pedir o desfazimento do contrato e ficar isento da multa. “Quem não consegue adimplir, mesmo na crise, precisa comprovar isso e buscar uma negociação direto com a construtora. Se a empresa permanecer irredutível, aí o consumidor poderia recorrer ao judiciário”

O magistrado lembra que os pedidos em massa de distratos no passado provocaram problemas sistêmicos, quebrando empresas e deixando outros consumidores sem receber os imóveis. Portanto, a maior premissa é seguir os contratos e a legislação, recomenda.

A resolução de um contrato acontece quando existe um motivo justo, não apenas pela vontade de uma das partes. O contexto da pandemia, no entanto, vai adicionar um elemento novo na equação: a força maior. No caso das incorporadoras, muitas provavelmente vão deixar de entregar obras no prazo pela dificuldade de receber material, porque o Estado decretou que as construções deveriam parar ou proibiu movimentação intermunicipal, impedindo a chegada de operários aos canteiros. Já os compradores podem ficar desempregados ou ter salários reduzidos, também em razão do coronavírus.

Fonte: ABECIP / ESTADO DE SÃO PAULO

Deixe uma resposta

Fechar Menu
Fale aqui
1
Olá, tudo bem !
No que posso te ajudar ?
Powered by